物业管理条例第十一条（物业管理条例第十一条是什么） _ 北京盛鸿利商贸有限公司解决商贸方案提供商

物业管理办法第十一条规定

1、《物业管理条例》第十一条详细列举了业主共同决定的事项，包括制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举或更换业主委员会成员，选聘或解聘物业服务企业，筹集和使用专项维修资金，以及决定改建或重建建筑物及其附属设施等。这些规定旨在确保业主在物业管理中的权益得到保障。

2、法律依据：根据《物业服务收费管理办法》第十一条，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业服务成本中包含了物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等。当实际发生的费用低于物业公司向业主收取的费用时，结余部分应当返还给业主。

3、第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

4、依据《北京市物业管理办法》第十一条规定，选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

5、不符合《物业服务收费管理办法》第十一条第三款的规定。存在下列问题：规定中明确物业服务成本包括：办公费用；物业管理企业固定资产折旧。说明物业公司应当自备管理工具及空调等，分摊这两项费用应当注重规模效益，可以体现道德水平。

业委会不能擅自决定更换物业公司。具体分析如下：根据《物业管理条例》规定：选聘和解聘物业服务企业应当由业主大会决定，且决定该事项应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。

首先，业主应明确业主委员会的性质和权限。业主委员会是业主大会的执行机构，属于群众自治性组织，其决策应受到业主大会的授权和制约，并接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处的管理。在没有业主大会明确授权的情况下，业委会无权擅自作出更换物业公司的重大决策。

更换物业公司的程序需由业主共同决定，业主委员会负责具体执行，业主在成立业主委员会后拥有最终决定权。具体程序及法律依据如下：谁有权决定聘请物业公司？根据我国《物业管理条例》第十一条，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。这意味着：最终决策权属于全体业主，而非居委会、开发商或其他第三方。

如果所在小区有成立业主大会的，业主可以向业主大会反映，由业主大会出面与物业进行协商或决定是否需要更换物业公司。

从业主委员会的职责定位来看，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条，业主委员会是业主大会的执行机构，其核心职责包括执行业主大会的决定和决议、召集业主大会会议、与选聘的物业服务企业签订合同等，但并不包含直接更换物业公司的权力。

业主委员会有权利在业主大会投票通过后更换物业管理公司。具体解释如下：业主共同决定：根据《物业管理条例》第十一条，选聘和解聘物业服务企业是由业主共同决定的事项之一。这意味着业主委员会不能单方面决定更换物业公司，而需要得到业主大会的授权和支持。

1、未经业主大会授权业委会签订合同或协议，不合法。违反下列规定：违反《物业管理条例》第十一条由业主共同决定“选聘和解聘物业服务企业”的规定；违反第三十四条“ 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”的规定。

2、法律分析：无效，业主可经由街道办事处、住建局物业科、乡镇人民政府责令改正或撤销，也可以起诉侵权予以撤销。

3、答案是否定的。根据物业管理相关法律法规，业主委员会在进行任何重大决策时，尤其是涉及与物业管理公司续约或签订新合同的重要事项，必须征得业主大会的授权。这不仅是为了保障业主的知情权和决策权，也是为了确保物业管理服务能够更好地满足业主的需求。

4、建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，无需通过业主大会选聘再签定，合同也是合法的。依据《民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”的规定。

5、业委会未经业主大会同意签订物业服务合同是无效的，业主委员会是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。业主入住的时候，物业公司会要求业主签署《入住手册》或者《入住协议》。这就是合同性质的法律文件，具有法律效力。